Непростой квартирный вопрос

Квартиры в советские времена предоставлялись по договору найма. При условии постоянного проживания нанимателя в квартире, такой договор был бессрочным, после смерти нанимателя жить в ней могли проживавшие с ним члены семьи.  В современной России сохранился подобный формат обеспечения жильем малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан – так называемый социальный найм жилых помещений.  И старые, и новые положения закона роднит то, что полноценным хозяином квартиры гражданин не становится — она остается в собственности государства или муниципалитета. Кроме того, и раньше, и сейчас требовалось серьезное отношение к оформлению документов, подтверждающих право на жилье - без договора социального найма люди не смогут разрешить массу вопросов, которые возникают при пользовании квартирой. В худшем случае, есть опасность потерять крышу над головой.

История с благополучным исходом

В редакцию «СА» обратилась жительница Майкопа  Маргарита Филатова. Некоторое время назад она выехала из Майкопа, а по возвращении нашла в почтовом ящике решение суда о выселении. Заочное решение было принято городским судом по иску муниципального комитета по имуществу (дело № 2-991/2019 ~ М-349/2019). Позиция сотрудников мэрии, как следовало из судебного решения, основывалась на том, что квартира является городской собственностью, а договор социального найма заключен не был. До обращения в суд ответчице направлялось предупреждение о необходимости предоставить документы, подтверждающие право пользования жилым помещением, однако она этого не сделала. С учетом этого суд пришел к выводу о том, что Маргарита Филатова занимала жилье без законных оснований, нарушая таким образом не только права его собственника — муниципального образования, но и интересы нуждающихся в улучшении жилищных условий горожан, которые могли бы вселиться в эту квартиру.

Как следовало из решения суда, ответчица в судебное заседание не явилась, хотя ей направлялась соответствующая повестка. Возникает вопрос: а может ли суд принять решение о выселении в отсутствии ответчика? Может. Порядок заочного производства определен главой 22 Гражданского процессуального кодекса России (ГПК РФ). Вкратце это выглядит так: если ответчик был извещен о времени и месте судебного заседания, но не явился на него и не сообщил суду уважительных причин неявки, то  судья рассматривает дело в его отсутствии, принимая по делу заочное решение. Гражданин, не участвовавший в судебном заседании, вправе подать заявление об отмене такого решения. Но он должен выполнить ряд требований. Это можно сделать только в течение семи дней со дня вручения копии судебного решения. Также ответчику необходимо обосновать уважительность неявки в суд и предоставить доказательства, которые могли бы повлиять на содержание вынесенного решения. Если эти требования соблюдены, судья возобновляет рассмотрение дела по существу. В противном случае заочное решение останется в силе и его можно обжаловать в вышестоящий суд, опять-таки, если не истекли установленные для этого сроки.  В нашем случае до этого не дошло — редакция «СА» помогла Маргарите Алексеевне составить заявление об отмене решения и обосновать позицию по делу, а суд согласится с предложенной аргументацией и отменил заочное решение.

Как оказалось Маргарита Филатова не получала судебных извещений так как находилась в Москве, куда выехала из-за смерти близкого человека. В столице она была достаточно долго, помогая с организацией похорон и оформлением наследства. Причем, явись она в суд, дело могло быть изначально решено в ее пользу. У нее сохранился талон к ордеру на вселение, выданный в 1987 году. В те годы ордер являлся единственным документом, дающим право на занятие жилой площади. С тех пор Маргарита Филатова постоянно проживала в квартире, здесь же, с самого рождения, жила ее дочь, что подтверждалось карточками регистрации. Коммунальные услуги оплачивались добросовестно, долгов и задержек с оплатой не было.

Маргарита Алексеевна уверено заявила, что уже предоставляла в городскую администрацию документы, необходимые для заключения договора социального найма. Мы предложили ей взять инициативу в свои руки и вновь обратиться в мэрию по этому вопросу - у нее сохранялось на это право пока решение суда не вступило в законную силу. При этом мы исходили из того, что оснований отказать в заключении договора социального найма не было. Как следует из Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Заключение и выдача договора социального найма жилого помещения», утвержденного постановлением Администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 17.06.2013г. № 415 (п. 2.8), таковыми основаниями могли стать представление недостоверных сведений или документов, которые не содержат оснований для заключения договора социального найма. Также препятствием стало бы стать то, что запрашиваемое помещение не является жилым или оно не является муниципальной собственностью. В регламенте есть и исчерпывающий перечень документов, которые необходимо предоставить (п. 2.6.) — все эти документы у Маргариты Филатовой уже были.

Вся эта история завершилась благополучно. Майкопский городской суд изучил представленные доводы, признав право Маргариты Филатовой и ее дочери  жить в квартире (дело № 2-3593/2019). Еще до судебного заседания наша героиня оформила необходимые бумаги — суду был представлен договор социального найма жилого помещения, что, в принципе, снимало все вопросы.

Суд помог

Есть и другие примеры, когда жители республики смогли обосновать свое право проживать в муниципальном жилье. Случай Маргариты Алексеевны не уникален. В Теучежский районный суд с иском о понуждении администрации заключить договор социального найма обратился местный житель (дело № 2-1394/2016 г.) Он работал в одном из МУПов с начала девяностых годов и в 2009 году получил для проживания квартиру, которая была в аварийном состоянии, с условием, что проведет капитальный ремонт. Свою часть договоренности гражданин  исполнил, однако в заключение договора социального найма жилого помещения ему было отказано — оказалось, что с самого начала факт передачи жилья не был надлежащим образом оформлен. В этом случае уже представитель администрации, будучи надлежащим образом извещенный о дате слушания дела, в судебное заседание не явился. Это, впрочем, не помешало суду вынести решение в пользу гражданина.

Решение, вынесенное по похожей ситуации, мы нашли и на сайте Майкопского городского суда (дело №  2-2974/2019 ~ М-2595/2019). В этом случае, не согласившись с требованием о выселении, гражданин также обратился со встречным иском о понуждении к заключению с ним договора социального найма. Из ордера на занятие служебного жилого помещения следовало, что оно было предоставлено работнику одного из городских МУПов. Квартира выделялась на семью из четырех человек – двух супругов и двух детей. Семья вселилась в квартиру и зарегистрировались по месту жительства в 2001 году. Фактическое проживание в квартире подтверждала справка из ТОСа. Граждане несли все расходы по содержанию жилья: осуществляли текущий ремонт, оплачивали коммунальные услуги. Никакого другого жилья у семьи не было. Но, как оказалось, при предоставлении квартиры с ними не был заключен договор найма. В итоге суд не нашел оснований для выселения. Также судья признал законным требование гражданина заключить с ним договор социального найма спорного жилого помещения. Прокурор в судебном заседании давая заключение по требованиям о выселении, также счел их необоснованными, подчеркнув, что иных оснований для этого, кроме как отсутствие договора социального найма, истцом указано не было.

Еще одно решение Майкопского городского суда. Мэрия обратился в суд с исковым заявлением о выселении, но ответчица заявила встречный иск о возложении обязанности заключить договор социального найма (дело № 2-947/2018). Как следует из решения суда, ранее заявительнице в этом отказали, мотивировав это отсутствием документов, подтверждающих право пользования жилым помещением. Женщина с этим не согласилась: жилье было предоставлено ее отчиму, она вселилась в нее как член семьи и проживала в нем с 1995 года, добросовестно несла бремя содержания недвижимого имущества и оплачивала коммунальные услуги. Судья признал ее правоту.  Закон в этом смысле однозначен: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности, в том числе право проживать в квартире.

Проверяем и оформляем

Своя правда есть и у сотрудников городских и районных администраций. На муниципалитеты возложена практически неподъемная по нынешним временам задача – обеспечение социальным жильем малоимущих семей. Пока нет возможности массово строить дома для формирования муниципального жилого фонда, очевидных перспектив улучшить жилищные условия у очередников тоже нет. Поэтому было бы справедливо, если невостребованная или незаконно занятая квартира была предана другим  нуждающимся семьям. Выселить людей из жилья можно только в судебном порядке. По этому вопросу в Адыгее есть немалая судебная практика, с которой можно познакомиться на сайтах городских и районных судов. Обычно все происходит по, уже знакомому нам сценарию с вынесением заочного решения.

По делу № 2-755/2019 горсуд также пришел к выводу, что заявленные мэрией исковые требования подлежат удовлетворению. Из адресной справки УВМ МВД по РА следовало, что ответчик был зарегистрирован в квартире, однако на самом деле в течение долгого времени он там не проживал. Договор социального найма заключен не был. Между тем, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым (ст. 83 ЖК РФ).

Городской суд выселил ответчика из квартиры заочным решением по делу № 2-2002/2019. Муниципальный комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском к ответчику о выселении, в обоснование требований указав, что жилое помещение площадью 14,2 кв.м является собственностью муниципального образования. Ответчику было направлено предупреждение о необходимости освободить незаконно занимаемое помещение, либо предоставить документы, подтверждающие право пользования квартирой, однако он не отреагировал. Ответчик в судебное заседание также не явился, хотя был надлежаще извещен, уважительности причин неявки суду не сообщил. Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что ответчик, без каких-либо правовых оснований занимает квартиру, исковые требования о выселении были удовлетворены. Похожая ситуация и в деле №  2-992/2019 -  в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости предоставления документов, подтверждающих право пользования муниципальным жилым помещением, но каких либо мер не предпринял.

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и его семья могут быть выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения, если они бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Это наглядно проявилось в деле, рассмотренном судьей Красногвардейского района (дело № 2-96/17). По договору социального найма гражданке  и членам ее семьи был предоставлен дом, приобретенный по республиканской программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Адыгея на 2002-2010 годы». Нанимательница умерла, ее близкие разъехались. Дом долгое время стоял пустым. Платежи по оплате коммунальных услуг не вносились более трех лет, домовладение было отключено от газа и электричества. Двор и прилегающая территория заросли бурьяном, были захламлены. Сам дом начал разрушаться. Ответчикам были направлены претензии с требованием устранения нарушений, но безрезультатно. Тогда районная администрация обратилась в суд и иском о расторжении договора социального найма. Ответчики в суд не явились. Их местонахождения не установлено, поэтому суд назначил адвоката представлять их интересы. Помощник прокурора, участвуя в деле, согласился с тем, что ответчики нарушают условия договора социального найма, а потому исковое заявление администрации подлежит удовлетворению. Суд постановил расторгнуть договор социального найма.

Выводы

Специфика разрешения жилищных споров еще и в том, что по большому счету доказывать свою правоту должны сами стороны судебного процесса. Как мы убедились, если гражданин этого не сделает, а тем более не явится в заседание, последствия могут быть самыми серьезными. Если место жительства ответчика неизвестно, суд назначит ему представителя —  адвоката (ст. 50 ГПК РФ). Но и профессиональный юрист вряд ли сможет оказать существенную поддержку: для этого как минимум  ему необходимо знать позицию лица, интересы которого он представляет, и получить подтверждающие эту позицию доказательства. Также в  делах о выселении обязательно участвует прокурор (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ), который дает заключение об обоснованности или необоснованности заявленных требований. Опять-таки, как свидетельствует судебная практика, если ответчик в суд не явился и никак не обозначил свою позицию, скорее всего прокурорское заключение будет не в его пользу. С другой стороны, во всех найденных нами случаях, когда ответчик оспаривал требования о выселении и боролся за свои права, прокурор становился на его сторону.

И еще, беду лучше предотвратить, чем разбираться с ее последствиями. Требования надлежащего оформления подтверждающих документов появились далеко не вчера. Поэтому людям, которые вселялись в квартиру в стародавние времена и не приватизировали жилье, стоит проверить документы. Если кто-то хранит старый ордер или выписку из решения исполкома о предоставлении жилого помещения, имеет смысл побеспокоиться о том, чтобы оформить свои права надлежащим образом.

Правовой ликбез

Что такое договор соцнайма?

- По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания, -  рассказывает «СА» пресс-секретарь Майкопского городского суда Илья Каримов. -  Договор социального найма заключается без установления срока действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для его расторжения. Также не влечет расторжение или изменение условий договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением (ст. 64 ЖК).

Статья 65 ЖК РФ  определяет право наймодателя  требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан, среди прочего, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Права и обязанности

Согласно части 2 статьи 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя имеют права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 1 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма: обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Расторжение договора

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

·               невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

·               разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

·               систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

·               использования жилого помещения не по назначению.

Также статья 83  ЖК РФ устанавливает правило, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При временном отсутствии нанимателя жилого помещения или членов его семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. При этом суд будет выяснять по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении. Будет устанавливаться, носит ли выезд из жилого помещения вынужденный, добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер. О том, что человек выехал на постоянно может свидетельствовать, к примеру, то, что он вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении. Суд будет устанавливать, не чинились ли препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и другое. Об этом говорит Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

Иск о признании гражданином утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма.

Отсутствие у гражданина в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным - согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

Выселение

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из занимаемого по договору социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

- Такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя, членов его семьи, которые, они, несмотря на предупреждение наймодателя не устранили. Такое предупреждение может быть сделано в любой форме - устной или письменной, - пояснили в пресс-службе городского суда.

Использование жилого помещения не по назначению предполагает, что фактически жилое помещение превращается в нежилое – офис, склад, используется для промышленного производства, разведения животных.

В то же время часть 2 статьи 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения без перевода его в нежилое для осуществления профессиональной деятельности - научной, творческой, индивидуальной предпринимательской. Но это может сделать только человек, находящийся в жилье на законных основаниях. Еще одно условие – это не должно нарушать права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение  - пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и другим.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан. Это могут быть нарушения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ, иные действия, влекущие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время. В этом же ряду – нарушения правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и другие.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры - окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования.

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

Газета «Советская Адыгея»