Правовой ликбез

Доверяем, но проверяем

Рынок жилья в России еще далек от того, чтобы называться цивилизованным. Всегда есть возможность купить квартиру с «серой» или «черной» историей, а в впоследствии безвозвратно потерять деньги и нервы. Тем не менее, есть определенные возможности проверить «чистоту» квартиры, чтобы снизить подобную опасность. Вот несколько правил, соблюдение которых поможет минимизировать риски.

Проверяем правоустанавливающие документы

Вы нашли подходящую квартиру. Первое, что надо сделать – попросить у продавца документы, на основании которых возникло право собственности. Скорее всего, это будет один из следующих документов: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, вступившие в законную силу решения суда.

Внимательно изучите документ. Можете взять лупу. Никаких подчисток или других признаков подделки быть не должно. Обратите внимание на печать — она уж точно не должна быть напечатана на принтере. В тексте договора допускаются исправления, но все они должны быть скреплены подписями сторон договора. Исправления в договоре, заверенном нотариусом, также должны быть им удостоверены печатью и подписью.

Проверьте условия действия и расторжения договора. Например, если договор указывает на обязанность покупателя (в настоящий момент уже продавца квартиры) выплатить часть ее стоимости после заключения договора, скажем, внести остаток через три месяца, а он этого не сделал в оговоренный срок, то договор либо уже не действительный, либо может быть признан таковым через суд в будущем.

Если квартира была завещана или подарена продавцу, который не является родственником предыдущего владельца, то это должно вас насторожить, тем более, если новый владелец квартиры пытается её срочно продать.

А что продавец?

После получения документов для подготовки сделки у вас появляется возможность собрать информацию уже непосредственно о продавце. Если продавцом выступает физическое лицо необходимо обратить внимание на место его регистрации, чтобы установить, какому суду подсудны споры с его участием в качестве ответчика (иск по общему правилу  предъявляется по месту жительства ответчика). В картотеке дел на сайте этого суда следует посмотреть, есть ли активные споры с его участием, а также был ли он их участником ранее. В случае, когда в качестве продавца выступает организация, аналогичную информацию можно узнать в картотеке арбитражных дел – место регистрации юридического лица в этом случае роли не играет, эта картотека общероссийская.

Если в картотеке содержится информация о судебных процессах с участием продавца, то имеет смысл уточнить в судебных решениях предмет спора и его результат, а если документы на сайте суда отсутствуют, можно попросить продавца предъявить их для ознакомления. Если предметом спора прямо или косвенно являлась приобретаемая квартира, возрастает риск заключения оспоримой или ничтожной сделки.

Параллельно нужно изучить банк данных исполнительных производств на сайтах региональных управлений ФССП России. Зная ФИО продавца и регион его регистрации (или наименование и регион регистрации организации, если продает квартиру юридическое лицо), можно проверить, является ли он должником по исполнительным производствам и если да – какова сумма задолженности. В случае, если у продавца есть крупные долги, существует вероятность, что в любой день до совершения сделки судебные приставы могут наложить запрет на отчуждение квартиры, или он уже наложен.

Также для определения финансового состояния продавца можно обратиться на еще один Интернет-ресурс — Единый федеральный реестр сведений о банкростве (bankrot.fedresurs.ru).

В случае, если собственник продаваемой квартиры не достиг совершеннолетия, для регистрации сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение также должно быть предоставлено, если в отчуждаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети. В противном случае орган опеки и попечительства сможет впоследствии добиться расторжения договора в судебном порядке.

Если продавец квартиры преклонного возраста или нет уверенности в его вменяемости, требуйте от него справку о психическом состоянии. Лучше всего, если справка будет выдана в день заключения сделки или за день до нее. Кроме того, не следует пренебрегать этой возможностью, если внешний вид продавца говорит об алкогольной или наркотической зависимости.

Если договор купли-продажи квартиры подписывает не сам продавец, а его представитель по доверенности, то такая доверенность должна быть в обязательном порядке удостоверена нотариусом. Доверенность может определять различные полномочия представителя продавца, тут нужно быть особенно внимательным. Представитель может быть наделен правом подписывать не договор купли продажи, а, например, аренды. Или представитель может заключить договор, но не вправе получать оплату по договору купли-продажи квартиры.

Подписание договора доверенным лицом это всегда дополнительный риск. У продавца должны быть веские причины передать право продажи третьему лицу. Выслушайте объяснения. Задумайтесь, кажутся ли они вам убедительными? Помните и о том, что существует специальный Интернет-ресурс — Реестр отмененных доверенностей (reestrdover.ru) — к которому также стоит обратиться.

Квартира с балластом

Информацию о семейном статусе продавца — состоянии в браке и наличии детей — можно получить из паспорта.  Если продавец состоит в зарегистрированном браке, необходимо обратить внимание на дату его заключения, а также на дату и основание возникновения права собственности на квартиру, указанные в правоустанавливающих документах.

Если квартира приобретена собственником ранее, чем заключен брак либо основанием приобретения явилась безвозмездная сделка или принятие наследства, то все в порядке. В данном случае супруг продавца не имеет правовых оснований к оспариванию сделки.

В случае, если из документов усматривается, что квартира приобретена после регистрации брака, необходимо нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки. Семейное законодательство позволяет супругу, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно рассмотрим случай, когда брак продавца расторгнут, а продаваемая квартира приобреталась еще в период брака. Такая ситуация является для покупателя наиболее опасной. В первую очередь обращаем внимание на дату расторжения брака. Если с этого момента прошло более трех лет, то продавец вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, так как срок предъявления требования о разделе имущества составляет три года с даты расторжения брака. Если брак расторгнут менее трех лет назад, то требуйте от продавца согласие бывшего супруга на сделку или документ, подтверждающий, что между ними уже произошел раздел общего имущества (судебный акт или соглашение о разделе имущества).

Вопросы могут возникнуть и относительно родственников продавца. Нет гарантии, что безвестно отсутствующий член семьи, прописанный в квартире, не появится через пару лет и не будет оспаривать сделку. Например, иногда люди не хотят сообщать родственникам о том, что попали в тюрьму, а после освобождения заявляют о своих правах на квартиру. Вы идёте на риск, приобретая жильё, в котором прописан член семьи, находящийся на длительном лечении (в психоневрологическом или наркологическом диспансере), убывший в длительную командировку или безвестно пропавший. Внимательно изучите домовую книгу.

Также перед заключением сделки следует проверить, не зарегистрированы ли в жилом помещении третьи лица, что подтверждается карточкой регистрации по форме № 9. Этот документ выдается в паспортном столе. Поскольку такая информация является закрытой, самостоятельно получить ее не удастся. Требуйте у продавца оригинал справки, либо попросите его выдать нотариальную доверенность на получение карточки регистрации на ваше имя. На момент проведения сделки в квартире не должно быть зарегистрировано никаких жильцов.

Зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только в судебном порядке и при этом далеко не всегда. Так, например, если вы видите, что основанием возникновения права собственности продавца была приватизация и при этом в квартире зарегистрирован его родственник, не являющийся собственником, высока вероятность того, что данное лицо отказалось от приватизации в пользу продавца. При таком положении дел отказавшийся приобрел пожизненное право проживать в квартире, и вы не сможете снять его с учета, даже обратившись в суд.

О чем расскажет выписка из ЕГРП

Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Выписка содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.

Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка. Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры. Следующий тип обременений возникает из договора между гражданами. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем существуют обременения, которые не препятствуют переходу права на квартиру, но могут создать неудобства новому собственнику. К примеру, квартира может быть обременена договором аренды на срок до одного года — сведения об этом будут отсутствовать в выписке.

Если из выписки ЕГРП видно, что квартира в последнее время часто меняла своих владельцев, в квартире фактически никто подолгу не проживал — это повод насторожиться. Максимальный срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Посмотрите внимательно, были ли какие-либо споры по данной недвижимости за последние три года, накладывались ли аресты на квартиру. Если за этот срок споры по квартире возникали, то попросите продавца предъявить вам судебное решение, вступившее в законную силу, которое окончательно утверждает право собственности продавца на квартиру. Если дело ещё находится в суде, то прежде чем покупать спорную квартиру, обязательно дождитесь вынесения окончательного судебного решения.

Недобросовестный продавец может сфальсифицировать выписку. Кроме того, он может после получения "чистой" выписки зарегистрировать обременение. Поэтому, когда согласована дата сделки, покупателю следует самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Срок ее изготовления составляет пять рабочих дней при личном обращении в управление Росреестра или при заказе через сайт ведомства, и приблизительно девять рабочих дней при заказе в МФЦ.

С недвижимостью из старого жилого фонда иногда случается так, что сведений о квартире может не оказаться в ЕГРП. Это означает, что после приватизации квартира  не переходила из рук в руки, поэтому скорее всего она юридически она «чиста».

Если речь идет о приобретении земельного участка, для получения дополнительной информации вы можете обратиться на Интернет-ресурс Публичная кадастровая карта: (maps.rosreestr.ru/PortalOnline)

Сделали другие — разбираться вам

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Любое несогласованное переустройство квартиры является административным правонарушением. Чтобы не заниматься восстановлением снесенных или передвинутых предыдущими жильцами межкомнатных перегородок, а также не платить за них штраф, перед покупкой квартиры необходимо потребовать у собственника документы из Бюро технической инвентаризации. Сравните документы БТИ с тем, что есть на самом деле. Несогласованные изменения планировки квартиры встречаются не так уж и редко.