Обобщение  судебной практики рассмотрения гражданских дел по искам о сносе либо признании права собственности на самовольные строения  за 2013 год

 

10 апреля 2014 г.                                                                                       г. Майкоп

 

В соответствии с планом работы Майкопского городского суда РА на I полугодие 2014 года проведено обобщение практики рассмотрения Майкопским городским судом гражданских дел, связанных с самовольной постройкой.

Для проведения обобщения  были  изучены  гражданские дела названной категории, рассмотренные в 2013 году.

Всего было изучено 31 дело, указанные дела можно условно подразделить  на основные категории:

- по искам о признании права собственности на самовольные постройки -20  дел  (65%);

-по искам о сносе самовольных построек  11 дел  (35%).

Всего было вынесено:  решений с удовлетворением исковых требований - 20, частично удовлетворены - 2иска, отказано по 4 искам;

-13 из них обжаловано, 1 отменено в части, с вынесением нового решения, 9 оставлено без изменения, 3 отменено полностью с вынесением нового решения.

Из них 1 дело прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, 1 прекращено в связи с отказом от иска; 2 дела оставлены без рассмотрения в связи с тем, что истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу, 1 дело прекращено, в связи с тем, что исковое заявление подписано лицом, не имеющим полномочий.

Обобщение показало, что  в  основном с такими исками обращаются физические лица, споры возникают между соседями, в  отношении построек,  созданных с нарушением градостроительных и строительных  норм, без соответствующих разрешений.

    Определение понятия самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии совокупности нескольких признаков.

1. Постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику.

2. Постройка создана без получения на это застройщиком необходимых разрешений.

3. Постройка создана застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными.

          Разрешение на строительство, полученное в установленном для этого порядке, представляет собой единственное законное основание  для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

         В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного  кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять  строительство, а также капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Законодательством четко определена процедура выдачи разрешения на строительство и  исчерпывающий перечень документов, необходимых  для получения разрешения на строительство.

     С  1 января 2010 года  не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Введение такой нормы направлено на стимулирование исполнения органами местного самоуправления своей обязанности по принятию правил землепользования и застройки с целью недопущения злоупотреблений со стороны органов местного самоуправления при принятии индивидуальных решений по использованию земельных участков и пресечения хаотической застройки городов и других населенных пунктов.

         Пункт 2  статьи 222 ГК РФ устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.

Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Срок для такой ликвидации не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности,  закон в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.

Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

     Вместе с тем п. 3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

      Данная норма различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:

-  за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку,

- за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

      В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если её сохранение не нарушат права и охраняемые законное законом интересы других лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью людей.

Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ применение санкции о сносе самовольной постройки возможно только  в судебном порядке. Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявление такого иска, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор, либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения.

    При рассмотрении исков указанной категории суд  обоснованно приходил к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований о сносе самовольных строений по делам  2-1468/2013 по иску Администрации МО «Город Майкоп» к Гамбарян С.П. сносе самовольной постройки и по встречному иску Гамбарян С.П. в интересах несовершеннолетнего Гамбарян Э.А. к Администрации МО «Город Майкоп и Управлению Архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп о сохранении самовольной постройки, 2-2043/2013 по иску Борт Г.В. к Галдину Э.в. при третьем лице, Управления архитектуры и градостроительства МО « Город Майкоп» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом  и сносе самовольных построек и 2-2995/2013 по иску Кравченко А.В. к Ашхамахову К.И. и Ашхамаховой Ф.А. о признании пристройки самовольной и об обязании снести самовольную пристройку.

По указанным 3 делам из представленных на обобщение в  сносе самовольных построек было отказано, из них два решения было обжаловано, и оставлены без изменения,  а жалобы, без удовлетворения. Причиной отказа  в сносе строения  явились те обстоятельства, что самовольной постройкой не нарушены права и охраняемые законом интересы граждан, возведенный объект соответствует требованиями СНиП и ТСН.

По 4 делам  исковые требования были удовлетворены, лишь 1 из них было оставлено  без изменения № 2-3642/2013 по иску  Комитета РА по имущественным отношениям к Тушкановой О.В.   о демонтаже строения, так как, доказательства положенные судом в основу выводов сомнений в достоверности у коллегии  по гражданским делам Верховного суда РА  не вызвали.

Отменено в части с вынесением решения № 2-182/2013 по иску Герасименко Л.П. к Литвиновой Т.В., Зюзину Б.В., Зюзиной З.И., Фадиной Л.Б. о признании недействительным и ничтожными сделок и сносе самовольной постройки. В решении  суда в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не приведены конкретные доказательства, свидетельствующие о том, что возведение пристройки нарушает права и законные интересы истца и других лиц. Судебная коллегия пришла к выводам  о том, что избранный истцом способ защиты не отвечает принципу разумности и соразмерности, в связи, с чем  решение в части признания пристройки самовольной и сносе   было отменено.

 Отменено полностью с вынесением нового решения № 2-3192/2013 по иску Комитета РА по имущественным отношениям к Кагрияну С.С. об устранении нарушенного права, 2- 3261/2013по иску Паранука В.И. к Тугушевой М.С. об устранении нарушений строительных и санитарных норм при возведении постройки, прекращении строительства септика и его демонтаже.

Из представленных на обобщение  гражданских дел указанной категории о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворены были 17 исков, из них обжаловано в апелляционном порядке 7, 5 оставлены без изменений, 2 отменено с вынесением нового решения.

Причиной отмены судебных решений апелляционной инстанцией является не только неправильное определение обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права.    

Так по делу  № 2-3192/2013  решением суда были удовлетворены исковые требования Комитета РА по имущественным отношениям к Кагрияну С.С. об устранении нарушенного права, а так же по делу № 2-1228/2013 были удовлетворены исковые требования Бормотова В.В.  и Свирида Н.В. к Бормотову И.В. о признании права собственности, выделе в натуре доли жилого дома и земельного участка из общего имущества, основанием для отмены решения послужило отсутствие  надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, что является основанием для безусловной отмены судебного решения   в соответствии и ч.4 ст. 330 ГПК РФ,

        Надлежащая подготовка дела к судебному разбирательству способствует наиболее полному выяснению при судебном разбирательстве всех обстоятельств дела, правильному его разрешению и рассмотрению дела в установленные законом сроки.

В указанной категории 2 иска  оставлены без рассмотрения, по одному иску производство по делу прекращено.

 Так по делу № 2-366/2013 по иску Журавлевой М.Ю. к Администрации муниципального образования «Город Майкоп»  о признании права собственности на самовольную постройку. На основании  ст. 222 ГПК РФ суд оставил заявление без рассмотрения, так как  заявление подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание или предъявление иска.

Из материалов дела судом установлено, что истица родилась 30.06.1996г., т.е. на момент обращения в суд ей исполнилось шестнадцать лет. Согласно ст. 37 ГПК РФ способность своими действиями осуществлять процессуальные права, выполнять процессуальные обязанности и поручать ведение дела в суде представителю (гражданская процессуальная дееспособность) принадлежит в полном объеме гражданам, достигшим возраста восемнадцати лет. Истице было разъяснено, что с иском о признании права собственности на указанное имущество вправе обращаться ее законные представители (родители).

Как показало обобщение, судами правильно применяются нормы процессуального права  относительно определения статуса обратившегося в суд лица, является ли  оно надлежащим истцом по делу, а  также правильно определяется подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающей, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.

Так по делу № 2-969/2013 по иску Капустянова А.В. к Комитету  РА по управлению имуществом  и Управлению Архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» о признании  права собственности на самовольное строение, судом  было установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, Капустянов А.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 19.04.2010 года. Из технического паспорта и других представленных истцом материалов следует, что нежилое помещение, право собственности, на которое просит признать истец является мастерской с офисными помещениями, что, по мнению суда, свидетельствует о его предназначении – использования в целях осуществления предпринимательской деятельности.  Суд верно пришел  к выводам о том, что дело подлежит прекращению на основании абз. 2 ст. 220 ГПК РФ и ст. 27 АПК РФ, так как подсудно Арбитражному суду.

    Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе  самовольного строения, суд должен предложить лицу, обратившемуся в суд с такими  требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются не только постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы, но и правоподтверждающие документы, к которым относятся  свидетельство  о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра.  В отдельных случаях не всегда возможно сразу определить, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. Поэтому суд вправе потребовать от истца предоставление дополнительных  землеустроительных документов.

Так по делам № 2-1305/2013 по иску Биктагировой И.Н. к Управлению архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» о признании права собственности на самовольное строение - реконструированный жилой дом,  а так же № 1415/2013 по иску  Козаченко Н.М. к Управлению архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» о признании права собственности на самовольную постройку - перепланированное жилое помещение, судом не был выяснен круг лиц, являющихся совладельцами домовладений, и не привлек их к участию в деле.

Кроме того,  принимая к производству такие исковые заявления, судам следует  иметь в  виду, что в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец  должен указать в своем заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которые истец основывает свои требования.  Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца предоставить  документы, подтверждающие обстоятельства, на которые он ссылается, суду  следует обращать внимание на  наличие таких документов как заключение органов пожарной охраны,  Роспотребнадзора и др.  Вместе с тем, следует иметь  в виду, что не всегда истец имеет возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления, например, заключение технической  экспертизы, свидетельствующей о несоответствии возведенной постройки строительным нормам и правилам, создание угрозы для  третьих лиц. Возможности истца должны быть правильно оценены судом,  отсутствие указанных доказательств не могут   являться основанием для отказа в принятии искового заявления, поскольку такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу.

   Требовать сноса самовольной постройки могут также органы  местного самоуправления - администрации муниципальных образований.  Именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий  муниципального образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, выдача разрешений на строительство, предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ).

      Исковые требования, с которыми в суд обращались представители органов местного самоуправления,  в основном связаны с незаконной установкой гаражей во дворах многоквартирных домов,  пристройками  в многоквартирном жилом доме, произведенных с целью улучшения жилищных условий, возведением ограждений на не отведенном для этих целей земельном участке,  возведение зданий  торговых помещений с отступлением от проекта или связанных с реконструкцией объекта,  а также  с исками о признании  самовольной постройкой  многоквартирных домов при наличии разрешения на постройку индивидуального жилого дома.

     Требования   органа местного самоуправления мотивированы публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм,  угрозой жизни и здоровья граждан, нарушением архитектурного ансамбля и др.  

    Помимо  органов местного самоуправления, иски о сносе самовольных строений предъявляются прокурором. Прокурор, как правило, обращается в суд в защиту публичных интересов.

     Как показало обобщение,    в 2013 году прокурор  не обращался в суд  с исками  в защиту интересов неопределенного круга лиц и  интересов муниципального образования.

Между тем, как показывает судебная практика, несмотря на наличие в действующем законодательстве норм, предусматривающих ответственность за самовольное строительство, действенных мер по пресечению незаконного строительства в настоящее время в нашей стране практически нет.

Российским законодательством  за правонарушения в сфере градостроительства предусмотрены несколько видов ответственности: административная, уголовная и гражданская.

Статья 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает ответственность в виде сноса самовольно возведенного жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества, созданного на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  Снос такой постройки, согласно указанной норме закона, осуществляется лицом, ее осуществившим.  

Уголовным  кодексом РФ не предусмотрена  ответственность за возведение самовольной постройки, однако к застройщику могут быть применены нормы, предусматривающие ответственность за самоуправство (ст. 330), незаконную рубку лесных насаждений (ст. 260 УК РФ), уничтожение или повреждение лесных насаждений (ст. 261 УК РФ), поскольку нарушения природоохранного законодательства  нередко является  неотъемлемой частью самовольного строительства.

В основном при выявлении различного рода объектов «самостроя» применению подлежит административная (ст. 9.5 КоАП РФ) и гражданская ответственность (ст. 222 ГК РФ).

         На пресечение нарушений в строительстве, в том числе и на упорядочение самовольного строительства в РФ, также направлены Градостроительный кодекс РФ (гл. 8) и Закон «Об архитектурной деятельности в РФ» (в редакции от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ). Указанные законодательные акты устанавливают разного рода ответственность (дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную) как для физических, так и юридических лиц, виновных в нарушении законодательства о градостроительной и архитектурной деятельности.

         Как отмечается  в  юридической литературе, посвященной категории дел, связанных с самовольным строительством, в совершенствовании нуждается земельное законодательство в области ответственности за самовольный захват земли, поскольку зачастую самовольное строительство сопряжено с самовольным захватом земли, а конкретной такой нормы Земельный кодекс РФ не предусматривает. Кодекс лишь устанавливает ответственность, к которой привлекаются лица, виновные в совершении земельных правонарушений .

 Выводы:

         Обобщение показало, что протоколы о правонарушениях и предписания о сносе предъявляются  к застройщикам, как правило,  в начале возведения ими самовольных построек, в суд же представители администрации обращаются с исками, когда строительство почти закончено. Это обстоятельство свидетельствует либо о недостаточности контроля за строительством (при наличии разрешения на строительство и выделении земельного участка, на стадии строительства в оговоренный в постановлении местного органа самоуправления срок), либо об отсутствии или ненадлежащем контроле за землепользованием со стороны уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления и участковых уполномоченных милиции.

        Из представленного анализа следует, что судьями Майкопского городского суда в целом дела данной категории рассматриваются в соответствии с требованиями действующего законодательства, с правильным определением юридически значимых обстоятельств и круга участников  судебного разбирательства, нарушений в сроках рассмотрения дел не установлено. Однако, имеются и вышеуказанные недостатки, на которые стоит обратить внимание для качественного рассмотрения дел.

-более тщательно осуществлять подготовку дела к рассмотрению с установлением полного круга лиц, юридически значимых обстоятельств по делу, возложение на стороны обязанности по предоставлению доказательств.

-надлежащим образом осуществлять  извещение сторон о времени и месте рассмотрения дела всеми доступными средствами связи, в том числе и посредством «смс»  сообщений,

-реагировать на выявленные в ходе рассмотрения дела нарушений законности путем направления частных определений в адрес соответствующих органов.

 

                           

 

                Судья                                                                                А.Н.Середа