Учитывая, что право на жилище,  относится к основным правам и свободам человека и гражданина,  и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации, и  никто не может быть произвольно лишен жилища, а основания и порядок выселения граждан из жилого помещения,  определяются федеральными законами,  и только на их основании,  суд может лишить гражданина права на жилище, правильное применение судьями жилищного законодательства при разрешении споров о выселении из жилых помещений, имеет существенное значение.

Основным законом, регулирующим порядок выселения граждан из жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Судьями Майкопского городского суда рассмотрено значительное количество дел по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи,  в связи с прекращением с ними семейных отношений.

 При этом судьи  исходили из того, что в силу положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения,  право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.
       Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ,  в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда,  данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, в том числе и недвижимое, нажитое в период брака, является совместной собственностью супругов.

 Зачастую жилое помещение, приобретенное супругами в период брака, оформляется на одного из супругов, и документально собственником жилого помещения числится один супруг.

 В такой ситуации при возникновении спора, связанного с прекращением права пользования жилым помещением одного из супругов нередко сторонами заявляются встречные требования о признании права собственности на часть жилого помещения.

Режим совместной собственности супругов предполагает, что общим имуществом они распоряжаются совместно, имеют равные права на это имущество. Оба супруга по отношению к совместному имуществу являются сособственниками.

Так, например гр. дело № 2-153/2009 года (судья Нехай Р.М.)  Рыбка Э.С., обратился  в суд с иском к Иващук Н.П., о выселении, указав, что он является собственником квартиры № 32, д.2-А по ул. Димитрова в г. Майкопе, на основании договора купли-продажи от 23.06.2008 года, ссылаясь на то, что в квартире зарегистрирована и проживает ответчица   - бывшая жена продавца квартиры, чем нарушаются его права собственника, и является препятствием для распоряжения им квартирой по своему усмотрению.

Ответчица, не согласившись с иском, предъявила встречные требования к Рыбка Э.С. и Иващук Ю.С. о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Рыбка Э.С. и Иващук Ю.С. недействительным, ссылаясь на то, что данное имущество является общей собственностью супругов, приобретенное  ими в период брака, и Иващук Ю.С., не имел права отчуждать квартиру без её согласия. Просила признать за ней права собственности на ½ долю спорной квартиры.

Решением суда  от 26.01.2009 года в иске о выселении отказано, договор купли-продажи квартиры признан недействительным и стороны возвращены в первоначальное положение, встречные требования удовлетворены.   

Удовлетворяя встречные требования Иващук Н.П. о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ответчиками Рыбка Э.С. и её бывшим супругом Иващук Ю.С., суд пришел к правильному выводу о том, что данная квартира является совместной собственностью супругов Иващук Ю.С.  и Иващук Н.П.

Согласно ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.

Сделка совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в тех случаях, если  доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.  

С данными выводами суда судебная коллегия согласилась и кассационным определением Верховного суда РА от 27.02.2009 года  указанное решение  - оставлено без изменения.

Споры, связанные с выселением из жилых помещений,

принадлежащих собственнику,  без предоставление другого жилого помещения

Судьями Майкопского городского суда  рассмотрено значительное количество дел по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи в связи с прекращением с ними семейных отношений.

При этом судьи  исходили из того, что в силу положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В   некоторых случаях собственниками жилых помещений на основании положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ заявляются иски о выселении родителей, совершеннолетних детей, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, однако с которыми у собственника сложились конфликтные отношения, не ведется общее хозяйство, и, как ссылаются в данном случае истцы, семейные отношения фактически прекращены.

       В силу ст. 91 ЖК РФ выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения возможно, если последние используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, и если наймодатель,  предупредил его и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Например, гр. дело № 853/2009 года (судья Поплавко Т.А.),  решением суда от 06 мая 2009 года удовлетворены исковые требования Ипатовой Н.С. к Гидзевой С.Н. о выселении.

При вынесении решения судом установлено, что  ответчица приходится дочерью истице, проживала с ней в одной квартире на правах  члена её семьи, при этом бюджет у них был  раздельный, ответчица нигде не работает. Неуважительно относится к своей матери и членам её семьи, и данное обстоятельство привело к прекращению семейных отношений.

 Истица неоднократно обращалась к ней с просьбой освободить  квартиру, однако ответчица не реагирует на её просьбы и продолжает приходит в квартиру в состоянии наркотического опьянения, а также употребляет наркотики в присутствии малолетней дочери.

При таких обстоятельствах, судом правильно принято решение о выселении ответчицы, так как ею нарушаются законные интересы и права собственника квартиры.

Аналогичное решение вынесено и по гр. делу № 2-784/2009 года (судья Поплавко Т.А.)

 Значительное количество дел было рассмотрено по искам собственников жилых помещений о выселении лиц, которые, по мнению истцов, не приобрели право пользования на данное жилое помещение.

 Как правило, такие требования заявлялись собственником в отношении лиц, которые по различным причинам были зарегистрированы в спорной квартире, однако фактически в жилое помещение не вселялись, в нем не проживали  и место нахождения их неизвестно.

При разрешении таких дел судьями,  в соответствии со ст. 50 ГПК РФ,  для участия в деле назначались адвокаты. Иски собственников жилых помещений судьями,  исходя из положений п. 2 ст. 31 ЖК РФ и ст. 35 ЖК РФ,  удовлетворялись и такие лица, как не приобретшие право пользования в жилом помещении собственника, выселялись, что давало право собственникам жилья, в последующем,   снять их  с регистрационного учета.

                 Выселение бывших членов семьи собственника

Судьями Майкопского городского суда рассмотрены дела по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи,  в связи с прекращением с ними семейных отношений.

При этом судьи исходили из того, что в силу положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ,  в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

В том случае, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует другое жилое помещение и с учетом имущественного положения,  отсутствует возможность приобрести для себя другое жилое помещение, судьи,  в соответствии с положениями вышеуказанной нормы  ЖК РФ,  принимали решения о сохранении за такими лицами права пользования жилым помещением на определенный срок, указав, что по истечении указанного срока пользования жилым помещением право пользования им у бывшего члена семьи собственника прекращается.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ,  в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При рассмотрении дел по искам собственников о выселении из жилого помещения членов семьи прежнего собственника,  судьям следует учитывать, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ  в пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ внесены изменения, в силу которых переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

По общему правилу действия закона во времени (статья 4 ГК РФ) Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ,  не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения в действие, то есть с 1 января 2005 года.

Однако, поскольку из положений статьи 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», устанавливающих действие Жилищного кодекса РФ во времени, следует, что жилищные правоотношения по пользованию жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника носят длящийся характер и, следовательно, к ним применяются положения действующего в настоящее время жилищного законодательства, постольку в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), а в случае отказа от освобождения указанного жилого помещения в установленный собственником срок, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Изложенное было учтено при рассмотрении гр. дела  № 20407/2009г (судья Григорова Ж.В.)  Тугушева Р.Х.,  обратилась в суд с иском к  Нагорной Л.Л., Стрельцовой К.А. и несовершеннолетнему Стрельцову Р.А. о выселении.

Решением суда от 26 марта 2009 года иск Тугушевой удовлетворен, а также сохранено за ответчиками право пользования спорным домовладением на два месяца.

Судом установлено, что ответчики являлись  членами семьи бывшего собственника домовладения, умершей в 2006 году,  Ответчица Стрельцова К.А., не работает, поскольку осуществляет уход за своим малолетним ребенком, находится на учете в поликлинике, другого жилья на праве собственности не имеют. В связи с чем,  суд правильно пришел к выводу, что за ответчиками возможно сохранения право пользования домовладением на определенный срок,   т.е. на два месяца.

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним

членов его семьи,  из жилого помещения с предоставлением другого

жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии со статьей 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи,  в течение более шести месяцев,  без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие – не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (часть 1 статьи 105 ЖК РФ).

Из смысла указанной нормы права следует, что предоставляемое жилое помещение при выселении по указанному основанию может быть неблагоустроенным.

Вместе с тем, рассматривая дела о расторжении договоров найма, необходимо,  в соответствии с требованиями части 1 статьи 196 ГПК РФ,  правильно установить правоотношения сторон и какой закон должен быть применен по данному делу.

Например, гр. дело № 2-722/2010 (судья  Поплавко Т.А.) Администрация МО «Город Майкоп» обратилась в суд с иском  к Шестаковой Г.В., Шестаковой Н.А., Шестакову С.А., Котковой И.А., Котковой К.Г., о выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

  Решением суда от 29 апреля 2010 года  в удовлетворении заявленных требований отказано.

         Так, при  рассмотрении дела,  судом установлено, что ответчица Шестакова Г.В., является нанимателем  муниципальной квартиры № 2 в доме 128 по ул.12 Марта в г. Майкопе. В данной квартире зарегистрированы члены её семьи из 4-х человек, фактически проживают трое. У ответчиков имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 92628,40 руб. Расчет суммы  задолженности произведен исходя из количества жильцов - пять человек.

При этом судом установлено, что ответчики оказались  в тяжелой жизненной ситуации. Так, Шестакова Г.В., является пенсионером и инвалидом 2  группы, и размер пенсии составляет 2722 руб., из которых 50% удерживается в счет погашения задолженности по коммунальным услугам с ноября 2009 года. Шестакова Н.А., также является инвалидом детства 2 группы и получает пенсию в размере  1107,46 руб.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность по оплате  за коммунальные  услуги у ответчиков образовалась по уважительным причинам, а именно тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи инвалида детства, несовершеннолетнего ребенка, и отказал в удовлетворении заявленных  требований.

Кассационным  определением судебной коллегии по гражданским делам от 18.06.2010 года, указанное решение оставлено без изменения. 

       Расторжение договора найма жилого помещения и выселение.